Luc Roymans

PLAATS

  • BE | O-VL | DENDERMONDE

PROGRAMMA

  • 17 sociale huur-appartementen

OPDRACHTGEVER

  • Volkswelzijn cvba Dendermonde (~VMSW)

OPDRACHT DENC!-STUDIO

  • architectuur
  • EPB-verslaggeving

GUNNING

  • laureaat kandidatuur/architectuurwedstrijd

STATUS

  • voorlopige oplevering 2013

BOUWKOST (excl. btw en erelonen)

  • in totaliteit: ~1.8M€

ENERGIE

  • E-peil: 66à77 (alstoen norm maxE100)
  • K-peil: 40 (alstoen norm maxK45)

CONTEXT

Het binnengebied, van het perceel in het relatief dicht bevolkt stadscentrum van Dendermonde, is volledig omzoomd door woningen en/of achtertuinen.
Op de site stond een oude garage met op de verdiepingen appartementen. Een loods deed dienst als fietsherstelplaats en strijk- en naaiatelier.

De Sociale HuisvestingsMaatschappij ging op zoek naar een architect voor de sloop van de bestaande bebouwing en het herinrichten van het terrein ter realisatie sociale huisvesting.

denc!-studio

TYPOLOGISCH

De opdrachtgever stelde in eerste instantie zo'n 27 woonunits voorop.
Na typologisch onderzoek diende dit uitgangspunt te worden herzien. De dienst stedenbouw oordeelde dat dergelijke hoge densiteit de draagkracht van het terrein oversteeg en adviseerde om in het binnengebied slechts aan één zijde te bouwen.

De bebouwing in cijfers:

  • het terrein meet 1’384m²; waarvan de bebouwde oppervlakte zo'n 48% uit maakt (671m²). De totale bewoonbare oppervlakte bedraagt 1’236m²;
  • finaal werden 17 wooneenheden gerealiseerd: 11 bevinden zich in het sluitblok aan de straatzijde; de overige 6 op het binnengebied;
  • de oppervlaktes variëren van 60 tot 90 m²;
  • 5 units zijn van het type 2/3 (2 slaapkamers voor in totaal 3 personen), 12 units zijn van het type 1/2 (1 slaapkamer voor in totaal 2 personen).

Op 1 maart 2010 trad in Vlaanderen een nieuwe regelgeving inzake "toegankelijkheid van publieke gebouwen" in werking.
De ontwerpfase van dit project dient in deze periode gekaderd. De opdrachtgever nam de verordening ernstig:

  • 2 units werden aangepast i.f.v. ogenblikkelijk rolstoelgebruik; 9 woongelegenheden zijn rolstoel-aanpasbaar; de overige 6 units zijn rolstoeltoegankelijk.
denc!-studio

Het bouwblok aan de straat, sluit de rij. In functie privacy trekt de voorgevel zich iets wat terug.
Alle woongelegenheden genieten er een zuidelijk inpandig terras. Om ontsierende “opslag” op de terrassen te vermijden, zijn deze uitgerust met buitenkasten.

Het binnengebied is bereikbaar via een onderdoorgang.
De gelijkvloerse woonunits vinden een patio tegenaan de bestaande achterliggende tuinmuren.
De woonunits op de verdieping worden ontsloten d.m.v. een gaanderij. Plaatselijke verbredingen tot terrassen, creëren afstand en privacy. Toch blijft er voldoende sociale controle t.a.v. het binnengebied.
Vanuit logistiek en organisatorisch oogpunt stond de Sociale HuisvestingsMaatschappij erop het binnengebied helemaal te verharden. We vinden er ondermeer een ruime overdekte fietsenstalling, voorzien van daglicht.

SOCIALE HUISVESTING

Bouwen voor de VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) doe je niet in een vingerknip; als architectenkantoor moet je je inwerken in de vele huisregels.
De spelregels vormen een leidraad voor alle betrokken partijen en zorgen ervoor dat discussies tot een minimum worden herleid.
Volgens de VMSW simulatietabel (~ NSF2 v2.14) bedroeg de maximale renteloze lening 1'799'676.58€ excl. btw.
DENC!-STUDIO raamde het project op 1’794’842.18€ excl. btw.

Er werd geanticipeerd op tegenslagen. De sloopinventaris bracht de aanwezigheid van asbest in kaart; de grondsondering wees richting paalfunderingen.
Finaal verliep de uitvoering van het project zonder kleerscheuren; binnen het vooropgestelde budget; tegen de totaalsom van 1’789’327.53 excl. btw, prijsherzieningen en verrekeningen inbegrepen (~ VO2).
De huisvestingsmaatschappij is tevreden, wat ondermeer mag blijken uit inmiddels 3 nieuwe gegunde opdrachten.

Toch werd bij de bouwaanvraag duidelijk dat sociale huisvesting in onze maatschappij soms als een noodzakelijk kwaad beschouwd wordt door de omwonenden.
Er werden diverse bezwaren ingediend tijdens de aanvraagtraject tot bouwvergunning.
Alle klachten werden ongegrond verklaard; er was geen enkele reden tot weigering van een vergunning.